home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ JCSM Shareware Collection 1993 November / JCSM Shareware Collection - 1993-11.iso / cl580 / reducej.lzh / APPEAL.TXT next >
Text File  |  1993-05-15  |  10KB  |  182 lines
  1.           
  2.           
  3.           
  4.                               Appeal Process
  5.           
  6.                If you believe there is an error in your
  7.           assessment, you should check the appeal procedure. 
  8.           Usually the procedure is described on your tax bill or
  9.           can be obtained from the assessor's office.  The most
  10.           important part of the procedure is the filing deadline. 
  11.           In some jurisdictions you have a fairly short time
  12.           after receiving the bill, about 30 days, to file an
  13.           appeal.  Miss the deadline and you cannot file an
  14.           appeal until next year's assessment is received.  
  15.           
  16.                In a few jurisdictions, if there is a gross error,
  17.           such as our example of the swimming pool assessed on
  18.           the wrong lot, it may be possible to get a retroactive
  19.           adjustment.  But generally the deadline is absolute, a
  20.           form of statute of limitations, because governments
  21.           have to be certain of the amount of tax they will
  22.           collect.  But if you have corrected an error of this
  23.           type, do take a moment to check your local law in case
  24.           you can get a refund for the past year or so --
  25.           sometimes up to three years.  A few places make a
  26.           distinction between an erroneous payment and a dispute
  27.           over the assessment -- in other words you can't get a
  28.           refund in an argument over valuation, but you might get
  29.           a refund if you were paying on the wrong lot because
  30.           the vacant land next to you was mistakenly added to
  31.           your bill instead of the neighbor on the other side who
  32.           owned it.
  33.           
  34.                Usually it makes sense to talk with the assessor
  35.           before filing a formal appeal.  An obvious factual
  36.           error on the record card can almost always be corrected
  37.           without any trouble.  
  38.           
  39.                Other grounds for appeal often won't be heeded by
  40.           the assessor.  You'll have to go through the appeals
  41.           procedure.  But discuss it with the assessor first.  If
  42.           you can document a reasonable case that is likely to
  43.           succeed, the successor may be quite willing to either
  44.           surrender or compromise.  They have things to do
  45.           besides spending time before appeals boards, and nobody
  46.           likes to be publicly overruled.   Depending upon local
  47.           law, there are times at which the assessor can
  48.           compromise, and times when he cannot.  In general, he
  49.           can negotiate with you before he certifies the tax roll
  50.           and official assessment notices are issued.  Usually
  51.           after that time an appeal is the only recourse because
  52.           the tax roll is no longer under the assessor's legal
  53.           authority.  But even after that time, if you are
  54.           obviously right, he may be prepared to sign a letter of
  55.           support for your position, virtually guaranteeing the
  56.           board will grant it.  For example, if the tax roll has
  57.           already been filed, but you were assessed for a
  58.           swimming pool you don't have, the assessor will
  59.           probably concede the issue in a letter to the appeals
  60.           board rather than go through a public hearing.
  61.           
  62.                These negotiations with the assessor should be
  63.           kept polite and friendly.  Don't accuse him of
  64.           favoritism -- just act as though everything is an
  65.           unintentional mistake.  At the same time, don't be
  66.           misled by statements from the assessor as to why your
  67.           appeal won't succeed.  It may be too late for him to
  68.           correct it, and he'd rather save himself the
  69.           embarrassment of your appealing an issue he knows he
  70.           will lose.
  71.           
  72.                Appeal procedures vary widely, but usually the
  73.           assessor's office will give you an appeal form to file
  74.           and advise you as to deadlines (if they are not already
  75.           printed on the assessment notice).  In many
  76.           jurisdictions you must attach your documentation, such
  77.           as appraisal reports, to the notice of appeal.  Study
  78.           the rules carefully before you file anything.  The
  79.           technicalities are critical, and if you don't follow
  80.           them you will lose.  For example, if the assessment
  81.           date is for a value on January 1st, and you hire an
  82.           appraiser who does a report as of July 1st, you may
  83.           lose because things could have changed in 6 months.  Be
  84.           sure the appraiser you hire knows what the appraisal is
  85.           for, and writes an appropriate report giving his
  86.           estimate of the value on the official tax assessment
  87.           date, not on the date of his appraisal. 
  88.           
  89.                Know in advance what the legal requirements are in
  90.           your state.  The facts you have to prove vary widely
  91.           from state to state.  In some it may be enough to show
  92.           that your assessment was higher than the average for
  93.           your area.  In others you may have to prove that your
  94.           property was assessed at a higher level than the legal
  95.           standard, or higher than nearby comparables, or perhaps
  96.           a mixture of all three.  Know ahead of time what legal
  97.           points you have to cover.  Read the law and/or
  98.           regulations for yourself. Don't just take the
  99.           assessor's word for it.  He is a party to the case, not
  100.           your legal advisor.  You may be able to get free advice
  101.           on the requirements from a local taxpayer's
  102.           association, or they may have their own publications on
  103.           appeals procedures and requirements.  
  104.           
  105.                Appeal hearings tend to be informal.  You should
  106.           have a specific figure that you believe is the correct
  107.           market value, and evidence to support your figure.  A
  108.           generic statement of "it is too high" isn't going to
  109.           get you anywhere -- this is a legal process, even
  110.           though informal.  The burden of proof is on you,
  111.           because you are the one who initiated the case.  The
  112.           assessor does not have to prove that his assessment is
  113.           correct -- you have to prove that it is wrong.
  114.           
  115.                Then you must be prepared to answer questions from
  116.           the board.  The important thing is to answer the
  117.           questions calmly and openly.  Don't be evasive or get
  118.           angry.  The board often is not beyond asking trick
  119.           questions.  A common question is "Would you be willing
  120.           to sell the house for its assessed value, or is that
  121.           too low?"  The assessed value usually is too low for
  122.           resale purposes because the assessed value is a
  123.           percentage of market value.  Don't be fooled by this
  124.           question.  Of course, you wouldn't sell for the
  125.           assessed value, but that isn't relevant.   Assessed
  126.           value and market value and actual sale price are all
  127.           totally different concepts,  A property may have
  128.           different values for different purposes, just as a word
  129.           in the dictionary may have different meanings in
  130.           different contexts.
  131.           
  132.                The next thing to check after obvious property
  133.           errors on the card is whether you have received all the
  134.           exemptions you are entitled to.  Most states have
  135.           special exemptions of various types -- for senior
  136.           citizens who have occupied their home for over five
  137.           years, for disabled veterans, for owner-occupied
  138.           properties, or for low income owners -- and a host of
  139.           others.  You need to find out what exemptions exist in
  140.           your state and see if you qualify for any of them. 
  141.           There is often an annual date by which the local
  142.           assessor must be notified of the claim to an exemption
  143.           in order to obtain it for that year.  In some
  144.           jurisdictions the exemption is renewed automatically as
  145.           long as the same registered owner is listed on the tax
  146.           roll -- in others you may have to file a claim form
  147.           each year by the deadline.  And the deadline may be
  148.           very tight, so leaving your mail unopened while you are
  149.           in the Caribbean for a month could cost you dearly.  If
  150.           you expect to be gone for an extended period, check
  151.           with the assessor's office to see if any such forms
  152.           will be sent during that period, and if you can file
  153.           them before your trip.  Quite a number of jurisdictions
  154.           require an annual card for the owner-occupied
  155.           exemption, certifying that the home was owner-occupied
  156.           on a certain date, such as April 1st.  A few even ask
  157.           if the owner or an immediate family member slept in the
  158.           home on that date.
  159.           
  160.                Though the odds of success at the appeals board
  161.           are high, and millions of people every year do win, you
  162.           might lose.  Then you have to decide whether the case
  163.           is worth taking to court.  You'll definitely need to
  164.           consult a local lawyer to make this decision.  He'll
  165.           know what the procedure is and also will be able to
  166.           evaluate the decided cases to determine your chances
  167.           for success.  You have to balance the amount of money
  168.           at stake (remembering that you will be saved that much
  169.           money each year for the indefinite future) against the
  170.           time and attorney's fees involved.
  171.           
  172.                It is rare for a property owner to challenge an
  173.           assessment, because few know the odds of succeeding or
  174.           realize how likely there is to be an error in the
  175.           assessment.  Because of the amount of money involved,
  176.           it is worth your time to take a trip to the assessor's
  177.           office and examine your property card.  It could save
  178.           you hundreds of dollars per year.
  179.           
  180.           
  181.           
  182.